부동산 용어 알아보기(모기지대출 주택저당증권)

모기지대출(mortgage loan)이란

 

모기지대출(mortgage loan)이란 은행이 대출 실행 시 담보물로 설정하는 주택 등 부동산에 주택저당채권(mortgage)을 설정하고 이를 기반으로 하는 증권을 발행하여 시장에 유통시켜 대출자금을 회수하는 것이다. 앞서 언급한 주택저당채권(mortgage)은 아파트 등의 주택의 구입이나 건축에 소요되는 대출자금 등에 대한 채권인데 당해 주택에 설정된 저당권에 의하여 담보된 채권을 말한다.

 

 

주택저당증권(MBS, Mortgage–Backed Securities)은 주택저당채권(mortgage)을 기반으로 발행되는 자산유동화증권(ABS, Asset-Backed Securities)이다. 주택저당증권(MBS) 시장은 1차 시장과 2차 시장 및 자본시장으로 구성된다. 1차 시장은 모기지 차입자와 상업은행 등 모기지 대출기관 사이에 모기지 대출 즉 주택담보대출이 이루어지는 시장이고, 2차 시장은 모기지 대출기관이 보유하고 있는 주택저당채권을 유동화하는즉 다시 말해 증권화하는 시장이다.

 

 

끝으로 자본시장은 유동화된 주택저당증권(MBS)이 기관투자자들에게 매각되고 유통되는 시장을 말한다. 우리나라에서 주택저당증권(MBS)은 한국주택금융공사가 주로 발행하고 있으며 주택저당채권을 가지고 있는 일부 금융기관도 유동화전문회사(SPC, Special Purpose Company)를 설립하여 발행하고 있다.

 

 

주택저당증권(MBS)이란

 

 

모기지 대출에서 언급하였던 주택저당증권은 일반 채권과는 다르다. 보통 채권은 발행자가 원리금 상환을 부담하는데 반해 주택저당증권은 통상 기초자산을 특수목적회사(SPC)에 이전하고 이 특수목적회사가 발행한다. 따라서 원리금 상환이 발행자의 신용에 기초하기보다는 기초자산의 현금 흐름에 의존한다.

 

 

또한 주택저당증권은 조기상환위험이라는 위험도 존재한다. 이는 시장금리가 하락하는 경우에는 기존 모기지 차입자가 이자비용 절감을 위해 같은 모기지를 조기 상환하고 금리가 더 낮은 모기지론을 받게 되는데 모기지 상환이 이루어지게 되면 그것을 기초자산으로 하고 있는 주택저당증권도 조기에 상환이 이루어지게 되는 것이다. 투자자 입장에서는 자산 듀레이션이 당초 예상보다 줄어들어 국채 추가 매입 등 자산 듀레이션을 더 늘려야 하는 문제를 야기한다.

 

 

그래서 투자자는 주택저당증권을 투자할 시 적정 조기상환율을 산정하여 이를 기초로 투자를 한다. 각 은행이 보유하고 있는 모기지를 유동화하는 경우 모기지론에서 발생하는 이자수익은 줄어들게 된다. 하지만 매각대금으로 모기지를 추가로 취급할 수 있는 여력이 생겨 위험자산이 줄어들기 때문에 BIS비율이 올라가는 긍정적인 효과를 기대할 수 있다. 현재 우리나라에서는 시중은행이 모기지론을 취급하며 한국주택금융공사가 시중은행의 모기지를 유동화하여 자본시장에 매각하는 형태로 운영된다.