대출 용어 알아보기(총부채상환비율(DTI) 총부채원리금상환비율(DSR) 담보인정비율(LTV))

총부채상환비율(DTI)이란

 

총부채상환비율 DTI는 주택담보대출 차주의 원리금 상환능력을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하기 위해 도입된 규제 비율이다. '은행업 감독규정'에서는 동 비율을 “DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100” 방식으로 산정한다. 

 

 

 

2005년 8월 DTI(Debt to Income ratio) 규제는 LTV 규제 강화의 후속조치로 도입되었다. 이는 차주의 소득 수준과 관계없이 주택 가격에 비례하여 주택담보대출 한도가 결정되는 LTV 규제의 문제점을 보완하였다. 특히 과도한 가계부채의 증가 억제 및 주택자금 수요 축소 등을 위해 DTI 비율을 특정수준 이내로 제한하기도 한다.

 

 

 

DTI는 LTV와 함께 대표적인 거시건전성 정책의 수단이다. 따라서 통화신용정책과 상호 보완적인 관계를 가진다. 예를 들어 저금리 하에서 주택 가격상승세가 확대될 경우 DTI 및 LTV 규제를 강화하면 주택담보대출 한도가 축소되어 주택시장 과열을 억제하는 효과를 기대할 수 있는 것이다.

 

 

 

총부채원리금상환비율(DSR)은

 

총부채원리금상환비율 DSR은 차주의 상환능력 대비 원리금 상환부담을 나타내는 지표이다. 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 산출된다. 대출에는 마이너스통장, 신용대출, 신용대출 전세자금대출, 자동차 할부금융 등 대부분 대출이 모두 포함된다.

 

유사한 개념인 총부채상환비율(DTI)과 비교할 때 DTI는 원금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함한다. 반면에 DSR (Debt Service Ratio)은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점에서 차이가 있다. 정부 및 감독당국은 주택시장 안정화 및 가계부채 연착륙을 위해 2017년 중 LTV, DTI 규제를 강화하였고 2018년 하반기부터 차주의 부채상환능력을 더욱 포괄적으로 판단할 수 있는 DSR을 금융기관의 여신심사과정에서 활용하도록 하는 방안을 발표하기도 하였다.

 

 

담보인정비율(LTV)에 대해서

 

담보인정비율 LTV는 자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미한다. 우리나라에서는 주택 가격에 대한 대출 비율로 많이 알려져 있는 편이다. 예를 들어 아파트 감정 가격이 55억 원이고 담보인정비율이 70%이면 금융기관으로부터 3억 55천만 원의 주택담보대출을 받을 수 있다.

 

 

'은행업 감독업무시행세칙'에서는 주택담보대출의 담보인정비율 산정방식을 담보인정비율 = (주택담보대출 + 선순위 채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액 임차보증금) / 담보가치 × 100으로 계산한다. 여기서 담보가치는 국세청 기준시가 / 한국감정원 등 전문 감정기관의 감정평가액 / 한국감정원의 층별․호별 격차율 지수로 산정한 가격 / KB부동산 시세의 일반 거래 가격 중 금융기관 자율로 선택하여 적용한다.

 

 

애초 LTV(Loan to Value ratio) 규제는 은행권을 중심으로 내규에 반영하여 자율적으로 시행해 오다가 금융기관의 경영 안정성 유지, 주택 가격 안정화 등을 위한 주택담보대출 규모의 관리 필요성이 제기되어 감독규제 수단으로 도입되었다.

 

 

우리나라에서는 가계부채 증가 억제 및 부동산 경기 조절 등 거시 건전성정책 수단으로 활용되고 금융기관별, 지역별로 세분화하여 차등적으로 적용되고 있다. 금융기관은 담보인정비율(LTV)과 차주의 부채상환능력을 나타내는 총부채상환비율(DTI)을 함께 고려하여 대출규모를 결정한다.